El precio de la vivienda cerrará 2019 en torno a los 1.700 €/m2, apenas un 2% interanual más

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Se avecinan meses de crecimiento prácticamente plano, e incluso en las ciudades más dinámicas se producirá un estancamiento de los precios. El comprador de primera vivienda no ha sido capaz de recoger el testigo que le han cedido los repositores y los inversores porque no le salen las cuentas.

El frenazo económico repercute en la toma de decisiones inmobiliarias, retrasando la compra de una casa o su puesta en venta.  Las soluciones en el mercado del alquiler no pasan por imponer límites sobre los precios, sino por incrementar la oferta existente.

Tras crecer de forma progresiva desde 2014, los principales indicadores del mercado de la vivienda a vivienda frenarán su ascenso en 2019. Esta desaceleración tiene mucho que ver con el bloqueo político que vive España, ya que aspectos como el retraso en el diseño y aprobación de los presupuestos o la posible promulgación de nuevas leyes han impedido que el crecimiento sostenible continuara este año.

Esta inquietud ha generado una desaceleración económica que ha terminado por hacer mella en los datos relativos a precios, compraventas, hipotecas y visados de obra nueva de 2019. Los pronósticos anticipan contracciones. Esta austeridad en las cifras no será severa, pero es un síntoma claro de que se ha abandonado el crecimiento estable que se venía produciendo desde hacía cinco años. El portal inmobiliario pisos.com analiza estos y otros aspectos con el fin de hacer balance del año.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, indica que “este frenazo de la economía global, que apenas crecerá un 3% en 2019, la subida más pobre en una década, tal y como ha advertido el Fondo Monetario Internacional (FMI), hace que los hogares se vuelvan más cautelosos y comiencen a gastar menos, lo que redunda en una mayor tasa de ahorro. El propio Banco de España ha revelado que entre 2007 y 2013, los años de la crisis, el ahorro subió 9,5 puntos. La posterior recuperación permitió a las familias relajarse, por lo que el ahorro bajó dos puntos hasta 2016. La actual situación de parálisis política y las críticas de Bruselas hacia el déficit español han fomentado la antipatía al gasto, lo que repercute en la toma de decisiones inmobiliarias, retrasando la compra de una casa o su puesta en venta”.

Font admite que “este mayor ahorro es, en principio, una buena noticia porque la financiación hipotecaria sigue respetando, en la mayoría de los casos, el límite del 80%. Con ese impulso del ahorro, lo lógico sería que se cerraran más operaciones. Sin embargo, el sentimiento de incertidumbre es tal que el fantasma de la pérdida del empleo ha vuelto, por lo que la demanda de compra se retrae aun pudiendo hacer frente a la rigidez financiera”.

En cuanto al alquiler, no seguirá encareciéndose de un modo tan crítico, pero persiste el problema del parque disponible, que sigue siendo escaso. “Antes, se pensaba que el propietario de un piso en alquiler recalaba en el turístico porque obtenía más ingresos. Con la subida experimentada por las mensualidades del alquiler residencial no se ha producido una vuelta de estos pisos al mercado de larga estancia. Este hecho podría llevar a pensar que el propietario deja la rentabilidad en un segundo plano porque vive más tranquilo. El alquiler por días o semanas es menos proclive al vandalismo”, señala Font.

2019 pone fin al ciclo expansivo

El alza de los precios reduce su intensidad. A pesar de ello, “el gap entre oferta y demanda requiere de un mayor ajuste de los precios o de una mejora de los salarios con el fin de que las compraventas no decaigan”, indica Font que recuerda que “no hay por qué temer nuevas correcciones, sobre todo, si tenemos en cuenta el horizonte económico”. El experto vaticina que la vivienda usada cerrará el año con un precio medio por metro cuadrado de 1.700 euros, apenas un 2% más.

En lo que respecta a las compraventas, su comportamiento ha sido muy desigual a lo largo del año. “Es posible que en el último trimestre se recupere parte de lo perdido debido a la irrupción de la Ley Hipotecaria, pero lo más seguro es que las operaciones cierren el año con una cifra similar e incluso algo inferior a la de 2018, situando el total de transacciones en torno a 510.000-515.000. Así, el porcentaje frente al año pasado se moverá en la barrera de -1% y el 1%”, comenta Font.

En cuanto al perfil del comprador, Font asegura que “el comprador de primera vivienda no ha sido capaz de recoger el testigo que le han cedido los repositores y los inversores porque no le salen las cuentas: ni ha logrado el ahorro previo que le exige el banco, ni puede aumentar más su endeudamiento sin poner en peligro sus finanzas”. Para el experto, “el mejor contrapeso a este debilitado mercado interno es el comprador extranjero, que sigue manteniendo un peso importante, dado que firma una de cada ocho transacciones inmobiliarias residenciales”.

Las hipotecas también han dado muestras de marcadas fluctuaciones. La previsión de Font es que, una vez asimilados los cambios normativos en materia de hipotecas, estas terminen el año con un incremento en torno al 6%: “Si 2018 cerró con unas 350.000 hipotecas firmadas, en 2019 se llegará a las 370.000”. El portavoz de pisos.com señala que “la compra de vivienda a través de financiación bancaria va ganando terreno a la compra al contado”.

Asimismo, Font indica que “el importe medio de las hipotecas apenas va a crecer, lo que refuerza la estrategia conservadora de los bancos, que no quieren volver a realizar ingentes provisiones ni llevarse sorpresas con sus balances. Esta aversión al riesgo por parte de los acreedores hipotecarios obliga al cliente a ser muy consciente de su presupuesto máximo y lo aleja de malas decisiones”. Font estima que “es un buen momento para hipotecarse debido a los bajos tipos de interés, pero siempre que se tenga ahorro y solvencia”.

En cuanto a los visados de obra nueva residencial, Font cree que el comedimiento se extenderá también a este indicador: “Es probable que las licencias para la construcción de vivienda nueva crezcan de un modo más contenido que el año pasado, alrededor del 10%”, argumenta Font, añadiendo que la cifra de visados con la que se cerrará 2019, de unos 110.000, colocará los visados a niveles de hace diez años. “Es obvio que no podemos volver al máximo histórico de 2006, pero sería deseable que se desbloqueara con mayor celeridad el suelo finalista para alcanzar una cifra que sea capaz de restarle presión al precio de la segunda mano”, explica.

Por último, respecto al alquiler, un mercado que ha estado en ojo del huracán mediático todo el año debido a la intención sin concretar de intervenir en el mercado libre, el último dato de pisos.com al respecto, del pasado mes de septiembre, recoge una renta media mensual para España de 982 euros. Esta renta arroja una subida del 14,32% frente a septiembre de 2018.

Sin restarle relevancia al repunte, el director de Estudios de pisos.com afirma que “las rentas de alquiler han tocado techo en las zonas donde la relación entre superficie y habitabilidad era más desproporcionada. De hecho, los distritos más sobrecalentados ya se han empezado a enfriar”. Font está convencido de que “las soluciones no pasan por imponer límites sobre los precios, sino por incrementar la oferta existente incentivando al propietario, aumentando la seguridad jurídica y protegiendo a los más vulnerables con un parque de vivienda en alquiler asequible fruto del acuerdo entre poderes públicos y privados”.

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